Дмитрий ЛЕВЧИК УПРАВЛЕНИЕ ДОМАМИ В РОССИИ КАК СОРЕВНОВАНИЕ ПЛОХОГО С ОЧЕНЬ ПЛОХИМ

18 сентября 2015 - samoch

Правовое положение управления домами в России несложное, и его можно разделить на следующие категории: плохое, очень плохое, ужасное и хуже некуда.

Наш Жилищный кодекс обязывает собственников помещений выбрать один из способов управления домом. Таких способов три: (1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; (2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (ПК); (3) управление управляющей организацией (управляющей компанией (УК)). При этом оказывать услуги управляющих компаний могут не только частные фирмы, но и муниципальные унитарные предприятия (МУП).

Все способы по-разному плохи.

Основные недостатки управления домами через посредника

Управление через ТСЖ, и через ПК, и через ЖК, и даже через УК, по сути, предполагает одно и то же. На общем собрании собственники квартир выбирают посредника, который опосредованно управляет домом, то есть которому жители дома отдают свои деньги, необходимые для оплаты коммунальных услуг и управления домом, и считают, что посредник сможет заключить выгодные договора с поставляющими ресурсы компаниями и управлять домом эффективно и качественно.

Иногда так случается. Но чаще – нет. Почему? Причины две: расходы на управленческий аппарат и жители-неплательщики.

Расходы на управленческий аппарат. И управляющие компании, и даже современные ТСЖ вынуждены содержать большой управленческий аппарат. Времена, когда эти структуры состояли из бухгалтера и директора, канули в Лету. Аппарат стремится к постоянному разрастанию. Это закон.  Содержание аппарата закладывается в квартплату. Дополнительно управляющие компании обязаны, как правило, нанимать специалистов теплотехников и энергетиков. Это тоже закладывается в квартплату. Квартплата растёт, пока не становится непомерной, что приводит либо к коммунальному бунту против посредника, либо к отказу (полному или частичному) от уплаты квартплаты и снижению её собираемости, то есть к росту неплательщиков.

Теперь о неплательщиках. При управлении домами через посредников все деньги ресурсникам платит посредник. Соответственно, недоплата квартплаты – убыток посредника. 100%-я собираемость квартплаты – из области фантастики. Ну, в лучшем случае 90%. И это ставит посредника, например управляющую компанию, перед выбором: либо платить полностью все деньги поставляющим ресурсы компаниям и экономить на обслуживании дома и текущем ремонте, либо наоборот: экономить на выплатах ресурсникам и полностью профинансировать обслуживание и текущий ремонт. Очевидно, что в случае недоплаты и УК, и ТСЖ, и ЖК в первую очередь потратят деньги на текущее содержание дома, на свою зарплату, а только потом рассчитаются с поставщиками ресурсов, тепла и воды.

Я не знаю такого посредника, такой управляющей компании, которая бы стала экономить на ремонте и обслуживании домов. Все экономят на выплатах поставляющим ресурсы компаниям. Так появляется и накапливается хроническая задолженность УК и ТСЖ перед ресурсниками. Накапливается она до тех пор, пока долги УК или ТСЖ не станут катастрофическими.

После этого поставляющим ресурсы компании подают в арбитражный суд на посредников-управленцев домами с требованием признать должников банкротами. И содрать с них и долги, и неустойки. В этой ситуации избежать банкротства посредникам и управляющим компаниям невозможно. И они «уходят» от банкротства самым простым способом – исчезают и перерегистрируются.

А по долгам УК, ТСЖ, ЖК, ПК отвечают незадачливые жители. Их просто отключают от коммунальных услуг. Естественно, отключить от канализации или поставки холодной воды нельзя. Речь идёт об отключении от электроэнергии, горячей воды и тепла.

Непосредственное управление домами

При непосредственном управлении (там, где жители посредника не выбирают, а формируют орган управления домом) абонентом поставляющих ресурсы  компаний является не дом, а житель. Жители сами заключают договоры о поставках тепла и газа с поставляющими организациями. И недоплата квартплаты, которая составляет до 10%, сразу является убытком этих компаний.

А отключить за неуплату услугу, то есть применить репрессивную санкцию к неплательщику можно только как к абоненту. Подчеркнём – отключают не жителя, не квартиру и не дом, а абонента! В практике нашего ЖКХ ещё не придуман способ отключения от коммунальной услуги абонента-жителя, это невозможно. Отключить можно только коллективного пользователя-абонента. Дом-абонент можно. ТСЖ-абонент – можно. Управляющую компанию-абонента тоже можно отключить. Жителя – нельзя. Но (знаменитое «но»)!

В 2014 был подписан Федеральный закон № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

Статьёй 1, ч. 5, п. «б» этого закона государство фактически уничтожает непосредственную систему управления домами. Точнее, сводит его к минимуму. Вводится жёсткое ограничение для непосредственного управления домами: оно возможно только в домах, где не более 16 квартир. Всё. На этом в истории развития системы непосредственного управления домами как масштабном явлении в России можно поставить точку.

Управление домами через ТСЖ

Об истории создания ТСЖ уже доводилось писать в книге «Жилищное движение и жилищное самоуправление в России: от писем в ЦК до баррикад в Бутово» (http://sd-inform.org/biblioteka/knigi-o-sovremennoj-rossii/gorlov-v-n-levchik-d-a-zhilischnoe-dvizhenie-i-zhilischnoe-samoupravlenie-v-sr-i-rosi-ot-pisem-v-ck-do-barikad-v-butovo.html), но немного повторимся. Итак, в своё время был принят Закон № 4218 от 24 декабря 1992 «Об основах федеральной жилищной политики», где говорилось о праве жителей на создание «товариществ собственников недвижимости в жилищной сфере». Этот закон довольно противоречивый. В первой статье ТСЖ определяется как некоммерческая организация, форма организации домовладельцев для управления имуществом кондоминиума. Но уже ст. 41 Закона говорила о хозяйственной деятельности товарищества и получении прибыли. То есть по букве закона ТСЖ было введено в правовое поле России как некоммерческая организация, а по сути – как разновидность потребительского кооператива. Так законодатель не смог, а скорее не захотел,  однозначно определить статус новой структуры. ТСЖ получился «не мышонок, не лягушка, а неведома зверюшка».

Противоречия закона о ТСЖ на этом не заканчивались. Согласно данному правовому акту, ТСЖ как коммерческую организацию можно обанкротить, но нельзя ликвидировать  из-за банкротства (некоммерческую организацию по этой причине ликвидировать нельзя). ТСЖ предоставлялось право юридического лица, но не предоставлялось право иметь имущество. При этом ТСЖ несёт гражданско-правовую ответственность. Чем обеспечена эта ответственность в отсутствие имущества ТСЖ? По закону – ничем.

И это ещё не всё. Законодательство  о ТСЖ противоречит Гражданскому кодексу России. Так, закон о ТСЖ не предполагает право регистрации доли каждого домовладельца в общем имуществе. А согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Поскольку право домовладельца на долю в общем имуществе нигде не зарегистрировано, то и передать её ТСЖ у домовладельца нет ни малейшей правовой возможности.

Кроме того, для юридического лица ТСЖ – не указ! При создании ТСЖ в доме, часть которого принадлежит юридическим лицам (нежилые помещения), нередки случаи самоустранения последних от содержания данных помещений и перекладывания этих функций на ТСЖ. Действующий Жилищный кодекс не регулирует вышеуказанные отношения, ибо призван регулировать жилищные отношения, устанавливать жилищное право, а в данном случае объект конфликта не есть жилое помещение. Кодекса о нежилых помещениях в стране нет!

Законодательство о ТСЖ содержит ещё несколько «прорех». Не решён вопрос о собственности ТСЖ как домовладельца. Может ли он им быть сам? И могут ли быть членами ТСЖ те, кому принадлежат квартиры на правах хозяйственного ведения или оперативного управления? Не урегулирован вопрос о перераспределении долей в ТСЖ в результате появления нового собственника. Если по решению общего собрания домовладельцев приобретается недвижимость (например, покупается магазин в доме ТСЖ), то чьей собственностью он становится – собственностью товарищества или общей долевой собственностью домовладельцев? Кто в таком случае становится собственником и должен выступать стороной договора?

Но и это – не финал правового болота. Недавно власти заговорили о принудительном разукрупнении ТСЖ, созданных в нескольких домах. Например, де-факто резолюция организованного 6 июня 2014 «Единой Россией» форума в Челябинске, который получил название  «ЖКХ – новое качество», требует применения системы: один дом – одно ТСЖ. Фактически крупные, многокорпусные ТСЖ выполняют функции  управляющих компаний. Власти вознамерились их принудительно разукрупнить. Что это? Влияние какой-то «анти-ТСЖ» силы? Создание многодомовых ТСЖ не противоречит закону. Нет никакого анализа, говорящего об их негативной роли в развитии системы ЖКХ. Насколько мне известно, нет случаев массового банкротства таких ТСЖ – в отличие от случаев массовых банкротств управляющих компаний. Нет и резонансных кампаний протеста жителей против таких ТСЖ. Откуда же взялось это предложение в резолюции форума? Неужели появилась внутри «Единой России» анти-ТСЖ-фракция?

Так правовая неопределённость ТСЖ делает эту структуру открытой для коррупции и беззащитной перед многоуровневой бюрократией.

Управление домами через МУП

В России действуют муниципальные унитарные предприятия (МУП).

Это организации, ведущие коммерческую деятельность и использующие для этого муниципальную собственность, которую муниципалитет передал им в оперативное хозяйственное управление. То есть МУП распоряжается городской собственностью для извлечения прибыли с разрешения главы города. Действуют такие структуры почти во всех отраслях экономики города, в том числе и в сфере ЖКХ.  Законодательство о МУП сложилось в начале нулевых (точнее – в 2002 г.) и долгое время не претерпевало никаких серьёзных изменений до выхода поправок к Федеральному закону № 223 о закупках. Эти поправки вступили в силу с 1 января 2014 и фактически ставят МУП на грань ликвидации.

Дело в том, что МУП воспринимались администрацией любого города двойственно. Согласитесь – администрация, призванная обеспечивать равные экономические условия для всех хозяйствующих субъектов на территории города, вдруг сама становится тоже хозяйствующим субъектом! Разве это честно? Такая дихотомия очень сильно мешала работе администрации города.

Вместо того чтобы, например, решать задачи оптимизации работы управленческого аппарата муниципалитета, администрация вынуждена решать вопросы обеспечения благоприятной экономической конъюнктуры для своих МУП. Недаром из уст руководства Федеральной антимонопольной службы (ФАС) постоянно доносится, что МУПы являются препятствием для развития конкуренции, и должны быть приватизированы.

Давно уже известно, что МУПы, в силу имеющегося административного ресурса, контролируются надзорными органами меньше. Жители часто жалуются, что администрация покрывает бездеятельность муниципальных управляющих компаний, управу на такие компании найти очень трудно. Не отрицается и наличие коррупционной составляющей.

Но постепенно государство в лице его федеральных органов государственной власти и управления начинает чётче определять положение МУП. Сейчас федеральным правительством предполагается передача коммунальных предприятий в концессию, долгосрочную аренду и их приватизация. А с января 2013 МУПы распоряжением правительства приравнены к бюджетным организациям. Это означает, что они фактически прекращают конкурировать с иными коммерческими предприятиями на общих условиях и должны подчиняться требованиям Федерального закона № 223 о проведении электронных торгов. Торги на электронной площадке должны проводиться с соблюдением тех же процедур, которые уже предусмотрены пресловутым Федеральным законом № 94 для муниципальных закупок[1].

Теперь просто так, без серьёзного обоснования, МУП невозможно потратить деньги на закупку необходимого оборудования и стройматериалов. МУП должно разместить заявку на такое оборудование на электронных торгах, провести конкурс и только после этого приобрести его. Это ставит МУП в положение, когда ни одно решение о закупках нельзя принять оперативно. По задумке Правительства, это сэкономит бюджетные деньги. Для многих МУП, возможно, это так. Но не для МУП, работающего в сфере ЖКХ. Для них потеря оперативного принятия решений в сфере закупок материалов для ремонтов смерти подобна. Представьте себе, что у вас потекла кровля и срочно нужно провести ремонтные работы – закупить материалы, пригласить подрядчика. А пока МУП в сфере ЖКХ вывесит объявление о закупке или привлечении подрядчиков на электронных торгах, пока появятся поставщики – дом протечет до первого этажа! А недовольство жителей выплеснется демонстрациями протеста.

Управление домами через управляющую компанию (УК).

Подчеркнём, поскольку это очень важно для понимания сути кризиса современных управляющих компаний: при управлении домами таким способом все деньги ресурсникам платит именно УК. Соответственно, недоплата квартплаты – её убыток. При менее чем 100% собираемости квартплаты управляющая компания встаёт перед выбором: либо платить полностью все деньги поставляющим ресурсы компаниям и экономить на своей зарплате, обслуживании дома и текущем ремонте, либо наоборот. Я не знаю такой управляющей компании, которая бы стала экономить на своей зарплате. Все экономят на выплатах поставляющим ресурсы компаниям. Так появляется и накапливается хроническая задолженность УК. Накапливается она до тех пор, пока долги не станут катастрофическими.

После этого упомянутые компании подают в арбитражный суд на УК с требованием признать должника банкротом. И содрать с УК и долги, и неустойки. В этой ситуации избежать банкротства управляющим компаниям невозможно. И они «уходят» от банкротства самым простым способом – исчезают и перерегистрируются.

Так в 2009, например, в Московской области исчезла управляющая кампания «Эко-Жилком» с долгом перед «Теплосетью» в почти 30 млн. рублей. Долг не был взыскан, а исполнительное производство окончилось ввиду невозможности установить имущество должника. Тогда же исчезла управляющая компания ООО «КК «Березняковское». Исполнительное производство по её делу было окончено без взыскания долгов ввиду невозможности установить адрес имущества должника. Вместе с этой УК канул в Лету её долг перед «Теплосетью» в 2 млн. 800 тыс. руб.  И перерегистрировалась компания в Красноярске.

В 2012 году объявлено о банкротстве МУП СП ЖКК с долгом перед поставщиками тепла в 84 млн. руб. Долг не был взыскан. В 2012 состоялось банкротство ООО «Жилгарант-Инвест» с долгом в 8 млн. руб. Дело о банкротстве этой УК было прекращено 1 августа 2013 по заявлению арбитражного управляющего. В 2013 обанкротилось ОАО  «Секар».  Всего долг «Секара» перед «Теплосетью» – больше 93 млн. руб. Шансов получить деньги у теплогенерирующей компании нет.

В 2013 арбитражный суд удовлетворил иск «Водоканала» и признал управляющую компанию «Талдом» банкротом. Вы думаете, «Талдом» побежал платить деньги, которые взял у кредитора? Вовсе нет! Он… исчез. То есть не совсем, а просто сбежал из своего родного города. И перерегистрировался. Талдомские хитрые коммунальщики легализовали себя даже не где-то в Сибири, а в Дубне, тем самым став недосягаемым для судебных приставов Талдомского района.

Получается, что при нынешнем законодательстве УК – всегда банкрот. И ещё получается, что она с лёгкостью «уходит» от банкротства при помощи банальной перерегистрации. Но почему так легко и таким простым путём удаётся управляющим компаниям «уходить» от ответственности? Почему ресурсники долго-долго ждут накопления долгов УК и дают время на их перерегистрацию и уход от долгов? Всё дело в нашем несовершенном законодательстве, в Законе «О несостоятельности (банкротстве)»[2], где сказано, что «процедура банкротства – это совокупность мер в отношении должника, направленных на восстановление его платежеспособности или ликвидации». Данная процедура имеет несколько стадий. Первой стадией является наблюдение. Наблюдение — это первая из возможных процедур банкротства действующего предприятия. Наблюдение вводится арбитражным судом по заявлению должника или после признания требований заявителя (кредитора или уполномоченного органа). На этой стадии банкротства  арбитражным судом назначается временный управляющий.

Ведение наблюдения означает, что исполнительные действия приостанавливаются, снимаются все аресты и иные ограничения в части распоряжения имуществом должника. Руководитель должника и иные органы управления должника не отстраняются, они продолжают осуществлять свои полномочия, но уже с ограничениями. Сделки, связанные с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, а также сделки, связанные с получением и выдачей займов, выдачей поручительств и гарантий, переводом долга, могут быть совершены только с согласия временного управляющего. Задача временного управляющего — в срок не более чем семь месяцев изучить финансовое состояние должника. Для этого временный управляющий выявляет кредиторов должника, выясняет размер их требований, проводит инвентаризацию имущественного комплекса должника, анализирует информацию и документы, касающиеся деятельности должника, принимает меры по сохранности имущества. На этой стадии формируется реестр кредиторов управляющей компании.

Основными целями наблюдения является обеспечение сохранности имущества должника и изучение финансового состояния предприятия. По итогам своей работы временный управляющий подготавливает анализ финансового состояния должника, на основе которого первое собрание кредиторов должника принимает   одно из следующих решений:

1)      о введении  второй стадии – финансового оздоровления;

2)      о введении внешнего управления;

3)      о введении конкурсного производства;

4)      о заключении мирового соглашения.

Следующая процедура банкротства — это финансовое оздоровление. Для ведения процедуры финансового оздоровления арбитражным судом назначается административный  управляющий.

 В первую очередь удовлетворяются требования кредиторов по текущим платежам, связанным с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, взысканием задолженности по выплате вознаграждения лицам, исполнявшим обязанности арбитражного управляющего в деле о банкротстве, требования по текущим платежам, связанным с оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве является обязательным, в том числе с взысканием задолженности по оплате деятельности указанных лиц.

В соответствии с п. 4 ст. 134 «Закона о банкротстве» требования кредиторов (в том числе поставляющих ресурсы организаций) считаются требованиями третьей очереди. По общему правилу удовлетворить свои заявленные требования за счёт средств, включённых в конкурсную массу, поставляющие ресурсы организации  могут только после того, как будут полностью оплачены требования первых двух очередей кредиторов.

Из всего сказанного следует вывод, что в рамках процедуры банкротства должника, требования поставляющих ресурсы организаций в лучшем случае могут быть погашены лишь частично, в то время как без инициации процедуры банкротства такая организация имеет возможность взыскать все денежные средства, которые задолжала управляющая компания.

Вот ресурсники и ждут, пока им заплатят. И верят, что дождутся. А потом сетуют на «недобросовестные» УК. А какая «добросовестность» может быть у капиталистов-управленцев домами, которым само государство фактически разрешает обмануть своих партнёров и клиентов?! И только после того, как ресурсники начинают понимать, что их, говоря словами фильмов «про ментов», «разводят, как лохов», они кидаются к государству и кричат: «Спасите от недобросовестных управляющих компаний!» Государство, которое прекрасно информировано о глупом законодательстве в сфере ЖКХ, вместо совершенствования системы арбитражного судопроизводства и исполнения судебных решений, идёт проторенным путём – совершенствует систему надзора и репрессивных штрафных санкций. Короче говоря, вводит систему лицензирования УК и расширяет права Госжилинспекции.

О законе по введению лицензирования управления многоквартирными домами

Этот закон[3] стал партийным проектом «Единой России». В его соавторы записались около 150 депутатов, то есть треть всего состава Госдумы. Закон вступил в силу с 1 сентября 2014. Согласно ему управляющие компании до 1 мая 2015 должны были получить лицензию. После этой даты управление многоквартирными домами без лицензии не допускается.

По этому закону Жилищный кодекс РФ дополнен разделом о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами. Новый раздел определяет, кто и как выдаёт лицензии, расширяет полномочия органов Госжилнадзора. Что в законе главное? На наш взгляд, главное то, что управляющей организации могут отказать в предоставлении лицензии, если

1)      у руководителя компании есть неснятая или непогашенная судимость за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие или особо тяжкие преступления;

2)      в отношении управляющей компании возбуждено производство по делу о банкротстве. Компании-банкроты лицензироваться не будут.

Закон определяет бессрочный характер лицензии. Она будет выдаваться без ограничения срока действия. Однако лицензия может быть аннулирована, если в течение календарного года управляющей компании или её должностному лицу суд два и более раза назначит административное наказание, выданное за несоблюдение предписания органа государственного жилищного надзора.

При этом законом введена административная ответственность ещё и за:

1)      нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;

2)      осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии.

И это ещё не всё. Планируется (пока не отражённое в законодательстве) введение штрафа в пользу потребителя за некачественную услугу или неправильное начисление  платы за услуги ЖКХ.

Короче говоря, последние законы ставят управляющие компании в полную зависимость от Госжилнадзора. Фактически вводится полный контроль государства за рынком услуг управления жилым фондом. Для предпринимателей это явно не очень хорошо, для потребителей – неизвестно. Всё зависит от практики применения норм закона. Ибо ещё Н. Карамзин говаривал, что «строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения».

При этом все условия как для банкротства управляющих компаний, так и для «ухода» от банкротства методом регистрации новой компании на основе старой сохранились. Просто, видимо, в новых условиях процедура: накопление долга – банкротство – регистрация нового предприятия, – пойдёт быстрее.

Итак, любой из ныне существующих способов управления домами плох. Непосредственное управление сведено к минимуму, а посредники (особенно управляющие компании) обречены на банкротство и поставлены в полную зависимость от бюрократии Госжилнадзора. При этом правовое поле тех же ТСЖ полностью не определено, а МУП ограничено. Последние просто стали неоперативными и неуклюжими мастодонтами, покорно ожидающими вымирания. В этих условиях выбор управляющей компании, например, сродни выбору между чумой и холерой.



[1] Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ. (ред. от 02.07.2013). "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". – Ред.

[2] Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (редакция, действующая с 29 января 2015 года). – Ред.

[3] Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ. – Ред.

 

← Назад